Закључак о продаји

Акт Суда којим формално-правно започиње судска продаја непокретности назива се Закључак о продаји, а исти садржи информације о утврђеној вриједности некретнине, одређивању начина и услова продаје те вријеме и мјесто продаје (ако се продаја непокретности врши путем јавног надметања).
Постоји могућност да странка у поступку о свом трошку објави Закључак о продаји у средствима јавног информисања, односно да о закључку обавијести лица која се баве посредовањем у продаји некретнина. Од објављивања Закључка о продаји на судској огласној табли до дана продаје мора протећи најмање 30 дана.
Закључак о продаји доставља се странкама, лицима која имају првенствено право намирења или право намирења истог ранга као и тражилац извршења, лицима која имају уписано или законско право прече куповине и надлежном органу пореске управе (у Брчко дистрикту БиХ надлежном органу пореске управе Дирекције за финансије).


Начин продаје некретнине

У законимâ о извршном поступку у БиХ је специфицирано да се судска продаја некретнине продаје путем усменог јавног надметања, што значи да је законодавац дао предност оваквој врсти продаје некретнине у односу на судску продају некретнине непосредном погодбом, која представља могућу опцију у зависности од конкретног случаја. Када се ради о судској продаји некретнине путем усменог јавног надметања рочиште за продају непокретности одржава се у судској згради, ако Суд није другачије одредио, и то пред судијом појединцем или стручним сарадником којег он одреди (за продаје некретнина које се продају према Закону о извршном поступку пред Судом БиХ и Закону о извршном поступку Брчко дистрикта БиХ ово рочиште се одржава пред Судијом појединцем).

Остављена је могућност да се странке и заложни повјериоци чије је право намирења истог или првенственог ранга у односу на тражиоца извршења могу споразумјети у писаном облику најкасније до продаје некретнине на јавном надметању да се продаја некретнине изврши у одређеном року непосредном погодбом преко лица овлаштеног за промет некретнина,  судског извршиоца или на други начин.


Услови продаје некретнина

Услови продаје некретнине уносе се у Закључак о продаји и поред осталих података садрже:

• ближи опис некретнине с припадницима
• назначење права трећих лица која не престају продајом
• назначење да ли је некретнина слободна од лица и ствари или се користи и по ком правном основу
• вриједност некретнине
• цијену по којој се некретнина може продати и ко је дужан платити порезе и таксе у вези са продајом
• рок у којем је купац дужан положити цијену
• начин продаје
• износ осигурања, рок у којем мора бити дато, код кога и како мора бити дато
• посебне услове које купац мора испуњавати да би могао стећи некретнину

Рок у којем је купац дужан положити цијену не може бити дужи од 30 дана од дана продаје, без обзира на то да ли се цијена исплаћује одједном или у ратама. Овај рок износи 6 мјесеци за судске продаје некретнина које се врше на основу Закона о извршном поступку пред Судом БиХ.


Давање осигурања (учешћа)

У случају судске продаје некретнина путем јавног надметања као купци могу учествовати само лица која су претходно дале одређени износ осигурања (учешћа).
Осигурање (учешће) износи једну десетину одређене вриједности некретнине, с тим што не може износити више од 10.000,00 КМ (овај цензус од 10.000,00 КМ је одређен у случајевима када се врши Судска продаја некретнине према Закону о извршном поступку ФБиХ и Закону о извршном поступку РС).
Понуђачима чија понуда није прихваћена вратит ће се осигурање (учешће) одмах након закључења јавног надметања.


Рочиште за продају некретнине

Рочиште за јавно надметање одржат ће се и у присуству само једног понуђача, док Суд може на захтјев лица која имају право првенственог намирења, на приједлог странке или других лица, одредити да се рочиште за продају одгоди ако учествује само један понуђач.


Ко не може бити купац некретнине

Купац некретнине не може бити судија или друго лице које службено судјелује у поступку продаје, њихов супружник и с њима повезана лица (преци, потомци, браћа и сестре и њихови супружници), извршеник и његов супружник, а ни лице које према закону не може стећи некретнину која је предмет извршења.


Продајна цијена некретнине

Када је у питању продајна цијена некретнине која се продаје по одредбама Закона о извршном поступку ФБиХ и Закона о извршном поступку РС важе сљедећа правила:

• На првом рочишту за јавно надметање не може се некретнина продати испод половине утврђене вриједности.
• Ако се некретнина не прода на првом Суд ће заказати друго рочиште у року од 30 дана. Суд ће заказати рочиште у истом року и у случају да три понуђача са највишом понудом на првом рочишту нису уплатила продајну цијену у складу са важећим одредбама закона.
• На другом рочишту некретнина не може бити продата за мање од једне трећине вриједности утврђене закључком о продаји. Почетна понуда на другом рочишту не може бити мања од једне трећине од утврђене вриједности.
• Ако некретнина не буде продана ни на другом рочишту Суд ће у року од најмање 15 до највише 30 дана заказати треће рочиште на којем непокретност може бити продана без ограничења најниже цијене у односу на утврђену вриједност.
• Странке и лица која се намирују у поступку могу се споразумјети, изјавом датом на записник, да се некретнина може продати надметањем и за цијену нижу од оних претходно наведених.

Ова правила се на одговарајући начин примјењује и у случају у којем се некретнина продаје непосредном погодбом.

За продајну цијену некретнина које се продају по одредбама Закона о извршном поступку пред Судом БиХ и Закона о извршном поступку Брчко дистрикта БиХ важе сљедећа правила:

• На првом рочишту за надметање не може се некретнина продати испод четири петине утврђене вриједности.
• Ако се некретнина не прода на првом рочишту, Суд ће заказати друго рочиште на коме се некретнина може продати испод утврђене вриједности, али не испод половине те вриједности.
• Од првог до другог рочишта мора протећи најмање тридесет дана.
• Странке и лица, који се намирују у поступку, могу се споразумјети изјавом датом на записник код Суда да се некретнина може продати надметањем и за цијену ниже од оних прије наведених.

Ова правила се сходно примјењују и у случају продаје некретнина непосредном погодбом.


Рочиште за надметање и продаја (досуда) непокретности

И у овом случају нису идентична правила када се ради о продаји некретнине по свим законимâ о извршном поступку. Тако према Закону о извршном поступку ФБиХ и Закону о извршном поступку РС важе сљедећа правила:

• Пошто утврди да је удовољено условима за одржавање рочишта за надметање Суд објављује да се приступа надметању.
• Ако се поступак извршења проводи на сувласничком дијелу Суд ће на продају истовремено понудити и сувласнички дио и цјелокупну некретнину. Након стављања најповољнијих понуда и за сувласнички дио и за цјелокупну некретнину, те након оцјене законских услова Суд ће закључком одлучити о коначном предмету продаје.
• Надметање се закључује након истека десет минута непосредно након стављања најповољније понуде.
• Након закључења надметања утврђује се листа понуђача који су понудили цијену изнад минимума и да је некретнина продата најповољнијем понуђачу уколико су испуњени остали услови.
• О продаји некретнине најповољнијем понуђачу Суд доноси писани закључак који се објављује на судској табли.
• Сматрат ће се да је закључак достављен свим лицима којима се доставља закључак о продаји, те свим учесницима у надметању истеком трећег дана од дана његовог истицања на огласној табли.
• О рочишту за продају води се записник.

Правила рочишта за надметање и досуду одређена Законом о извршном поступку пред Судом БиХ и Законом о извршном поступку Брчко дистрикта БиХ се разликују од претхондо наведених у томе што Суд доноси писмено рјешење (рјешење о досуђењу), које се објављује на судској табли.


Продаја некретнине непосредном погодбом

У случају продаје непосредном погодбом Суд ће донијети закључак пошто утврди да је удовољено условима за пуноважност продаје. Предметни закључак објављује се на судској табли и доставља свим лицима којима се доставља закључак о продаји, као и купцу.
Све горе наведено вриједи и примјењује се и на продају непосредном погодбом и односи се на поступак судске продаје некретнина по Закону о извршном поступку ФБиХ и Закону о извршном поступку РС.
Продаја непосредном погодбом регулисна Законом о извршном поступку пред Судом БиХ и Законом о извршном поступку Брчко дистрикта БиХ је карактеристична по томе што Суд доноси рјешење о досуђењу некретнине продате непосредном погодбом, пошто утврди да је удовољено условима за правоваљаност продаје. То рјешење објављује се на судској плочи и доставља свим лицима којима се доставља закључак о продаји те некретнине купцу.


Полагање продајне цијене

Као и у претходним случајевима законске одредбе које регулишу полагање продајне цијене некретнине се разликују.
Тако према Закону о извршном поступку ФБиХ и Закону о извршном поступку РС за полагање продајне цијене некретнине важе сљедећа правила:

• Понуђач са највишом понудом на рочишту плаћа укупну продајну цијену умањену за положено осигурање (учешће) полагањем цијене Суду у року који је Суд одредио, а који не може бити дужи од 30 дана од дана објављивања закључка на судској табли.
• Уколико понуђач са највећом понудом не депонује продајну цијену у предвиђеном року Суд ће закључком прогласити продају том понуђачу неваљаном и новим закључком одредити да је непокретност продана другом по реду понуђачу који треба да у року који одреди Суд, а који не може бити дужи од 30 дана од дана пријема тог закључка, Суду депонује продајну цијену. Уколико други понуђач не положи цијену у предвиђеном року Суд примјењује ова правила и на трећег понуђача.
• У случају да сва три понуђача са највишом понудом не испуне своје обавезе плаћања продајне цијене у одређеним роковима, Суд може огласити да прво рочиште није успјело и заказати ново рочиште.
• Ако је тражилац извршења купац, а не постоје друга лица чија се потраживања намирују из продајне цијене прије њега, није обавезан положити цијену Суду до висине свог потраживања.

Полагање продајне цијене према Закону о извршном поступку пред Судом БиХ и Закону о извршном поступку Брчко дистрикта БиХ је доста једноставније уређено. Према овим законимâ правила за полагање продајне цијене су сљедећа:
Купац је дужан положити у Суд цијену у року одређеном у Закључку о продаји, у противном, Суд ће рјешењем продају огласити неважећом и одредити нову продају.
Из положеног обезбјеђења (учешћа) измирит ће се трошкови нове продаје и надокнадити разлика између цијене постигнуте на ранијој и новој продаји.
Потребно је истаћи да према Закону о извршном поступку Брчко дистрикта БиХ купац није дужан да надокнади разлику која прелази износ осигурања (учешћа).


Предаја некретнине купцу

Након полагања цијене Суд рјешењем досуђује некретнину купцу доносећи рјешење о досуди. Тим рјешењем Суд одређује да се непокретност преда купцу, а земљишнокњижном Суду да се изврши упис промјене права власништва те бришу права трећих за које је то рјешењем одређено. Против рјешења о досуди није дозвољен приговор, али се може изјавити жалба.
Рјешење о досуди објављује се на огласној табли. Истеком трећег дана од дана истицања на огласној табли сматра се да је рјешење достављено свим лицима којима се доставља закључак о продаји, те свим учесницима у надметању.


Заштита права купца некретнине

Укидање или преиначење рјешења о извршењу послије провођења рјешења о досуди некретнине нема утицаја на право власништва купца стечено продајом некретнине према законимâ о извршном поступку.